房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告
隨著個人的素質(zhì)不斷提高，報(bào)告的用途越來越大，報(bào)告包含標(biāo)題、正文、結(jié)尾等。我們應(yīng)當(dāng)如何寫報(bào)告呢？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 **37.88萬平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價(jià)為 50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看，**年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的`樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價(jià)普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會有較大升值空間。 三，南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比**年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與**的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比 **年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) **50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，
早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的'調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元
27萬 36萬 29.3萬 48.6萬 25.6萬 46.6萬 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范本
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3
長沙居民目前住得怎樣
從調(diào)查所涉及的范圍看，20個居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。
多少人準(zhǔn)備買房
據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價(jià)格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎
數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，20.1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。
調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。
另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以81－100平方米的需求為最高，達(dá)30.5％；而在100－150平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？
假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房價(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。
購房者是什么樣的人
數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購房者。
目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％；預(yù)購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的`家庭月收入在1000－4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。
居民購房承受能力有多大
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
從長沙居民對房價(jià)的期望值曲線上來看，期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。
誰更急于買房
目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對房價(jià)的預(yù)期與真正市場行情的差距。
調(diào)查總體對每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％。可以看出，國人對房價(jià)的承受能力與實(shí)際的市場情況大相徑庭。
居住環(huán)境對購房有多大影響
調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的.資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5
“只要去做，你就能得到。”很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里，所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都與其市場潛力密不可分。
房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告有效性的途徑。
一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容
1、房地產(chǎn)市場分析的層次
房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：
是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。
專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：
是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。
項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析：
是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測。它側(cè)重于項(xiàng)目競爭能力分析等內(nèi)容。
2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。
地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：
是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析；￠？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測。
區(qū)位分析：
是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。
市場概況分析：
它包含￠ù對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。￠？找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。
專業(yè)市場供求分析：
它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；￠ú細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對應(yīng)的'房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；￠？分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項(xiàng)目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征；￠ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；￠？進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預(yù)測一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點(diǎn)，即營銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量計(jì)劃。當(dāng)然，每個市場分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風(fēng)險(xiǎn)來源。售價(jià)和租金預(yù)測是通過對比分析，總結(jié)競爭項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來預(yù)測。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價(jià)格和市場份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進(jìn)行分配。預(yù)測項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃。
敏感性分析：
測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動的范圍。
二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點(diǎn)
在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場前景及項(xiàng)目租金預(yù)測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機(jī)會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。
2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場分析
房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時項(xiàng)目進(jìn)行市場評估，以預(yù)測項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析
在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預(yù)期回報(bào)。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔(dān)保方及評級機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)。總之，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率。
4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場可按納的售價(jià)和租金水平；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時調(diào)整營銷策略。
5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動的特點(diǎn)，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。
三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑
1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因
通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，本文認(rèn)為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當(dāng)；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導(dǎo)致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨(dú)到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算；預(yù)測需求時測定了細(xì)分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給；市場占有率、吸納量計(jì)劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性。
房地產(chǎn)市場分析，是房產(chǎn)市場調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計(jì)分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo)！
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6
20xx年，受全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的影響，全國的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響，我市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目貸款審批難度增加，項(xiàng)目整體銷售量同比明顯下降。20xx年東營市房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比上漲8.3%。
一、房地產(chǎn)市場價(jià)格變化情況
1、房屋銷售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年，我市房屋銷售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢。
2、二手房價(jià)格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷售價(jià)格上漲9.7%，別墅類銷售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業(yè)用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷售價(jià)格同比上漲14.8% 。
3、二級地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著城市化進(jìn)程的逐年加快，城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大，周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營造，區(qū)域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發(fā)展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級差分析，20xx年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影響房屋價(jià)格的因素分析
就房價(jià)而言，雖然東營的房價(jià)保持平穩(wěn)趨勢，但是房屋銷售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費(fèi)成本的制約，與省內(nèi)其他城市相比，東營房價(jià)相對不高，基本上能反映出東營房地產(chǎn)市場的狀況，盡管存在著一些炒房者的投機(jī)行為，但是總體而言，東營的房地產(chǎn)市場不存在所謂的房產(chǎn)泡沫，也不會出現(xiàn)類似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。
從市場供給來看，在房價(jià)放緩增長的同時，東營的房地產(chǎn)市場供給量仍保持平穩(wěn)趨勢。雖然已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到市場飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為突出。就目前市場形勢而言，大量新的樓盤上市時間進(jìn)度，有可能受到市場的影響而放慢，但仍然會陸續(xù)開盤上市。隨著數(shù)量的增加，競爭會更加的激烈，這對于廣大消費(fèi)者是有益的。
房地產(chǎn)開發(fā)商雖然傾向于利潤高的高檔住房開發(fā)，但是由于受收入水平和市場供求關(guān)系的變化，高檔住房市場從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和，而中檔和中小戶型的住房總體呈現(xiàn)持平甚至下降的趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現(xiàn)有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的，絕大多數(shù)購房者還是更加傾向于中檔住房，這就導(dǎo)致消費(fèi)群具有了一定的固定性，未來東營房地產(chǎn)市場住房的.供應(yīng)狀況應(yīng)該向多元化方向發(fā)展。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷
東營市房屋銷售價(jià)格指數(shù)總體保持平穩(wěn)，但相對趨于高位。20xx年初以來，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，銷量銳減，各月同比價(jià)格漲幅回落，各類價(jià)格指數(shù)緩慢漸行。同時，由于上年房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上，再加上在有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎看好東營市場，企業(yè)對剩余不多的樓盤主動降價(jià)已不現(xiàn)實(shí)。唯有今年新開盤的樓盤價(jià)格有可能松動，但由于周邊樓盤價(jià)格的標(biāo)桿作用，加上開發(fā)企業(yè)對新樓盤在精裝修、精配套、星級物業(yè)服務(wù)等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價(jià)格松動幅度不會很大。
從另一角度看，如果宏觀調(diào)控政策有所松動，或者調(diào)控政策對需求的心理影響減弱，期待房價(jià)自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷售量的增加，我市房屋銷售價(jià)格將會有小幅上揚(yáng)的可能。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報(bào)資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜愛、購物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的'特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價(jià)格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。
應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的.快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升：
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9
xx花園自推向市場以來，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場地位，與其成功地應(yīng)用價(jià)格策略是分不開的。
第一，房地產(chǎn)的價(jià)格與區(qū)域概念緊密相連。人們常說的“天河區(qū)的樓價(jià)”、“濱河?xùn)|路的樓價(jià)”，都是與地域位置緊密相關(guān)的。這樣的一個價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來的價(jià)位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價(jià)一般被認(rèn)為在4000~4500元左右。我們把這種價(jià)位稱之為“心里價(jià)格”。
第二，從群體來看，由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復(fù)雜。消費(fèi)者往往對輕微的價(jià)格調(diào)整不是很敏感，不像其他商品，細(xì)微的價(jià)格調(diào)整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產(chǎn)市場，只有在大幅度調(diào)整價(jià)格的情況下，價(jià)格才成為市場購買行為中的敏感因素。
第三，從購買過程看，決定購買的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的，這個價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎(chǔ)上發(fā)生的。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個樓盤的價(jià)格成為消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，最好遠(yuǎn)低于心里價(jià)格，才會廣泛吸引消費(fèi)者。
xx花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理，成功地吸引了消費(fèi)群體，從而建立并鞏固了自己的市場地位。該花園規(guī)模為12萬平方米，其規(guī)模在工業(yè)大道南一帶是比較大的，但環(huán)境配套設(shè)施方面基本是空白，而附近數(shù)個大型樓盤正在熱賣中，一些樓盤已建立起良好的品牌形象，一些樓盤已是現(xiàn)樓，配套設(shè)施亦較完善。在這種形勢下，如果只是靠營造現(xiàn)場氣氛進(jìn)行銷售，則該花園的銷售將會是一個漫長的過程。而該花園必須是一個以速度和規(guī)模取勝的樓盤，較之于單位利潤的極大化，市場規(guī)模及占有率更為重要。
第一期推出，在當(dāng)時，工業(yè)大道南一帶樓盤的心理價(jià)為在3600~4000元左右，該樓盤針對性地以均價(jià)3000元推出，遠(yuǎn)低于心里價(jià)位，吸引了大量炒家和買家排隊(duì)搶購，樓盤即時全部售出，造成市場轟動。開發(fā)商同時提出“六個一流”和“八個當(dāng)年一定實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo)，在買家心里留下深刻的`印象。
第二期推出時，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價(jià)格為3500元，最高價(jià)不超過4000元，最低價(jià)僅為2500元。此時xx花園的征地規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到52萬平方米，在珠海區(qū)的開發(fā)規(guī)模首屈一指。綠化環(huán)境與配到設(shè)施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現(xiàn)樓作樣板，并在規(guī)劃上進(jìn)行了一般市區(qū)樓盤不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強(qiáng)了買家的信心和提高了其心理價(jià)位，所以雖然第二期樓盤價(jià)格有所提升，但依然與買家的心理價(jià)格有很大差距，正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發(fā)售日，256套單位全部售出。
xx花園以低價(jià)發(fā)售的做法，令周圍樓盤避其鋒芒，高掛免戰(zhàn)牌，制造出強(qiáng)烈轟動的效應(yīng)，令其一時成為房地產(chǎn)市場談?wù)摰臒狳c(diǎn)。至此，xx花園的市場價(jià)位變得非常牢固、強(qiáng)大。
第三期樓盤的推出則在9月初，此時xx花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動效應(yīng)的心理影響下，形成了一批忠實(shí)的買家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤售價(jià)回歸至正常水平，以均價(jià)4000元發(fā)售，與周圍樓盤的價(jià)格相接近。
回顧以上過程，xx花園在價(jià)格戰(zhàn)略的運(yùn)用上是十分成功的，開發(fā)商秉承其原先成功開發(fā)珠島花園的經(jīng)驗(yàn)（珠島由早期最低20xx元到幾年后最高4000多元，與xx花園有相似之處，但xx花園在市場推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節(jié)奏），不是把價(jià)格的“低開高走”作為一種簡單的戰(zhàn)術(shù)，而是作為實(shí)現(xiàn)其市場戰(zhàn)略的核心，有效應(yīng)用其他戰(zhàn)術(shù)，成功地實(shí)現(xiàn)了市場目標(biāo)。
當(dāng)然，xx花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對心理價(jià)格建立競爭優(yōu)勢，而忽視了后期定價(jià)建立競爭優(yōu)勢，對后期的市場應(yīng)變力有一定的影響。xx花園的均價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)（4000元），不僅再沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢，在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢。因此，鑒于競爭對手已根據(jù)xx花園前兩期的銷售情況調(diào)低了售價(jià)，xx花園雖然有知名度、一定規(guī)模的配套設(shè)施作支持，但由于推出的單元數(shù)量大，所以即使沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢作支持，也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢作支持，否則，將會付出銷售速度放緩的代價(jià)，目前銷售上的優(yōu)勢亦難以保持。這些看法準(zhǔn)不準(zhǔn)確，有待實(shí)踐證明。但無論如何，xx花園在價(jià)格戰(zhàn)略上的成功運(yùn)用都值得房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)、借鑒。
案例分析
房地產(chǎn)現(xiàn)在正處于上升階段，所以高價(jià)位是隨處可見的。xx花園采取低于心理價(jià)格戰(zhàn)略可以說是獨(dú)樹一幟，形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費(fèi)者最為關(guān)心的，是影響消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。xx花園在銷售中制定的價(jià)格既讓消費(fèi)者滿意，又符和開發(fā)商的利益。這一價(jià)格策略可以說是成功的。
房地產(chǎn)價(jià)格是由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和利潤三大部分構(gòu)成。開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體，占項(xiàng)目總成本的80%左右，所以說如果開發(fā)成本低了房價(jià)或許就會下降點(diǎn)，現(xiàn)在建材、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和人員工資越來越高，自然而然開發(fā)成本就會高，房價(jià)也會只升不降。，因此，xx花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費(fèi)者的青睞你就要從源頭截流。
xx花園運(yùn)用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場占有率，讓一些無法支付高價(jià)的新消費(fèi)成為實(shí)際購買者，獲得更多的顧客。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設(shè)施完善度、周圍環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系，一期時，其設(shè)施設(shè)備基本空白，而附近又有很多樓盤，xx花園選擇低價(jià)是必然的。
所以我們看到，在這些情況下開發(fā)商應(yīng)該選擇降價(jià)：
1、產(chǎn)品均好性不強(qiáng)，也沒特色。
2、樓盤的開發(fā)量過大。
3、絕對單價(jià)過高，超過當(dāng)?shù)刂髁髻彿績r(jià)格。
4、競爭激烈，類似產(chǎn)品過多。在這些情況下低價(jià)，是一個好的策略。因?yàn)椋@樣便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，而且日后的價(jià)格也便于其控制。
xx花園的價(jià)格策略給我的啟示是，如果日后做房地產(chǎn)銷售，首先，我們要看看自己的項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，優(yōu)勢強(qiáng)我們定價(jià)就可以高，如果劣勢大價(jià)格就調(diào)低，這樣雖然利潤降價(jià)了，但是我們會吸引更多購房者。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項(xiàng)目所處的環(huán)境，這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境和所在區(qū)域的社會環(huán)境，自然環(huán)境好的可以價(jià)格高，如果在你周圍有很多競爭者，那么，適當(dāng)降價(jià)是可以吸引消費(fèi)者眼球的，再就是在項(xiàng)目所在的區(qū)域里，如果居民生活水平高，高價(jià)房也會一售而空的。
xx花園可以結(jié)合自身的優(yōu)勢做出正確策略，鞏固了自己在市場地位，贏得消費(fèi)者的好評，自己也從中賺取了利潤，在是“多贏”策略，如果xx花園還有在以后的銷售中繼續(xù)“多贏”，他就應(yīng)該改變策略，結(jié)合新的問題去想好的策略，畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。
看完這個案例我還發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)銷售過程中，使用價(jià)格策略是最好的一個辦法，打價(jià)格戰(zhàn)略是穩(wěn)贏的方法，只要你運(yùn)用合理從中賺取可觀的利潤也是一定的。
xx花園的產(chǎn)品定價(jià)中運(yùn)用了需求導(dǎo)向定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非賣方的成本來定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)中又有理解值定價(jià)法和區(qū)分需求定價(jià)法。xx花園是根據(jù)理解值定價(jià)法做出策略的。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：
（一）資產(chǎn)權(quán)益
1、不動產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的注冊登記情況(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門蓋章)。
2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。
3、、土地出讓金付款憑證，例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的，表明國有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。
4、、有關(guān)稅務(wù)部門發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。
5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。
6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。
（二）權(quán)益負(fù)擔(dān)：
1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料，包括但不限于，關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押，權(quán)利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門蓋章)。
2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。
3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。
4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定。
二、工程建設(shè)審批事項(xiàng)：
1、《企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》。
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。
3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計(jì)方案通知書。
4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
5、用地批準(zhǔn)書。
6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同，以及所需的上級部門批準(zhǔn)文件。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補(bǔ)償協(xié)議。
9、國有土地使用權(quán)證書。
10、建設(shè)用地釘樁通知。
11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
12、交通影響評審意見和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。
13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。
16、商品房預(yù)售許可證。
17、與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料：消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門為停車區(qū)頒發(fā)的停車許可證、技術(shù)監(jiān)察部門出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門簽訂的《供電協(xié)議書》、供電設(shè)施合格證、供氣部門和供水部門的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機(jī)械服務(wù)等）以及與物業(yè)各個有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。
三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：
（一）有形資產(chǎn)
1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細(xì)清單。
2、所有原始發(fā)票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的`復(fù)印件。
（二）無形資產(chǎn)（不作為調(diào)查重點(diǎn)）
1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。
2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復(fù)印件。
3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。
4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估報(bào)告（如有）的復(fù)印件。
四、目標(biāo)公司基本情況：
1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時的主管部門批準(zhǔn)文件（如有）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書等。
2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過20xx年年檢的最新的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等。
3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議（如有）及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。
4、目標(biāo)公司注冊資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門對評估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件（如有）。
5、目標(biāo)公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標(biāo)公司股東變動的情況和所有有關(guān)股東變動的法律文件（包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件）。
6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。
7、目標(biāo)公司股東會的全部決議。
8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會成員名單及所有董事會決議。
9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門的所有登記和證明，包括但不限于稅務(wù)登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營及其他許可文件。
11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營實(shí)體；若有，請?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營實(shí)體的名單及其最新營業(yè)執(zhí)照。
12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利，若有，請?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。
13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。
14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況（目標(biāo)公司或名稱、經(jīng)營范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù)）。
15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動合同簽定、工資支付以及是否存在勞動爭議方面的資料。
五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況
1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表（包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤分配表）。
2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時間、資金融通的形式、債權(quán)人等）。
3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。
4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為，如有，請?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。
六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況
1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證（包括國稅和地稅稅務(wù)登記證）。
2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表（如有）。
3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標(biāo)公司在對外采購及銷售過程中是否有未開立或索取發(fā)票的情況，若有，請?zhí)峁┌l(fā)生時間、金額、財(cái)務(wù)處理方法，以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。
5、目標(biāo)公司任何時期所接到的所有稅務(wù)部門簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務(wù)部門或政府主管部門任何時期對目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。
七、目標(biāo)公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。
3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類協(xié)議。
4、可能對公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。
八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等。
3、有關(guān)行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復(fù)議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項(xiàng)資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。
九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)
1、是否辦理了保險(xiǎn)，各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。
2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告（如適用）及其批復(fù)（如有）。
3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況，與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。
十、其它與并購企業(yè)相關(guān)并且在并購前需要調(diào)查的事項(xiàng)
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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11
一、城市居民目前住得怎樣
從調(diào)查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。
二、多少都市人準(zhǔn)備買房
據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
三、有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎
數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，20.1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。
調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。
另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)30.5％；而在100-150平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的`購買能力又怎樣呢？
假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在1000-20xx元的比例最高，為30.4％；500-1000元的占22.3％；20xx-3000元的占21.6％；希望房價(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數(shù)據(jù)顯示，人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用
家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。
四、購房者是什么樣的人
數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多。
目前，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％；預(yù)購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。
五、居民購房承受能力有多大
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
從居民對房價(jià)的期望值曲線上來看，期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還
稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。
六、誰更急于買房
目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應(yīng)該說21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。
七、居住環(huán)境對購房有多大影響
調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12
當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價(jià)格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。
(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價(jià)格提升過快，價(jià)格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的'消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近XX套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩(wěn)定
因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
另據(jù)XX年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩(wěn)定。
(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時向社會通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。
(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。
不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。
(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展。
要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。
積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量。
(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營。
通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13
一 調(diào)查背景
房地產(chǎn)營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創(chuàng)造，與其他的個人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會經(jīng)濟(jì)活動過程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤的經(jīng)濟(jì)活動。 近年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營銷策劃上，市場的熱點(diǎn)也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤賣點(diǎn)的主流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對性更強(qiáng)。社會消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營的系統(tǒng)性，均是營銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務(wù)概念貫徹于營銷全過程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發(fā)展趨勢所做的調(diào)查。
二、公司簡介
秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬元。公司成立于20xx年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神，通過實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營管理，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等，力爭成為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強(qiáng)的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，
本著“以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。
公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)洹⒕礃I(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的'外派培訓(xùn)，無不體現(xiàn)著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發(fā)展平臺。
公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過內(nèi)刊《動感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌，同時，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運(yùn)動會、歌詠比賽、春節(jié)晚會等，無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。
公司堅(jiān)持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報(bào)社會”的宗旨，與秦皇島各個社區(qū)居委會進(jìn)行便民合作，同時經(jīng)常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。
在開拓市場的過程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高。
從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。
2、購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高。
隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說出三個及三個以上的開發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個開發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場中比較活躍的3—4個開發(fā)商，但對它們的認(rèn)知水平仍然不高。購房者認(rèn)知度最高的兩個開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。
消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會更高。可見，房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購買的重要因素，對促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。
3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。
在房地產(chǎn)市場逐步發(fā)育和成熟的同時，購房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買者當(dāng)中，只有不到20%的消費(fèi)者在購買之前對購房手續(xù)、市場供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為"購房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。
從消費(fèi)市場經(jīng)驗(yàn)來說，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場中，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策，而影響消費(fèi)安全感的一個重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場業(yè)績，尤其是在目前消費(fèi)者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開發(fā)商市場表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14
前期現(xiàn)狀調(diào)查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際，總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對此展開了調(diào)研。
一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況
1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀
20xx年1月至20xx年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達(dá)10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經(jīng)拍賣程序由買受人競買的分別為93、103、115件，交申請執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。
2、案件特點(diǎn)
(1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房內(nèi)居住人時，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行為或過激行為來阻撓執(zhí)行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據(jù)我院相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多，且違法行為隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強(qiáng)制遷出""混為一談，被執(zhí)行人借機(jī)煽動，抗拒執(zhí)行。同時，不動產(chǎn)的性質(zhì)客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時完成了強(qiáng)制遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時有發(fā)生。
(2)"棄房斷供"逐年增長。近年來，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長迅速。目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房價(jià)時買入，如今變成了"負(fù)資產(chǎn)"，債務(wù)人無力還款而"棄房斷供"。對于購房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等付諸東流，房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣，且拍賣的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場價(jià)格。同時，隨著我國推行誠信體系的建設(shè)，對信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大，不良紀(jì)錄將記入債務(wù)人的誠信檔案。
(3)適用房地產(chǎn)執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強(qiáng)制執(zhí)行對象?我國法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執(zhí)行工作帶來困惑。對農(nóng)村集體土地上建的房產(chǎn)、無證房產(chǎn)、違章建筑的執(zhí)行，唯一一套房產(chǎn)的認(rèn)定等問題，現(xiàn)行法律法規(guī)之間對上述問題的規(guī)定沖突不斷，操作性不強(qiáng)，司法實(shí)踐中認(rèn)定與否的隨意性大、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一致，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。
(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學(xué)片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來認(rèn)定。因此，在司法實(shí)踐中，因上述附屬權(quán)利未隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評估拍賣程序中未充分調(diào)查房地產(chǎn)的規(guī)劃和用途，致買受人競買后不滿而引起糾紛也正在增多。
二、執(zhí)行程序中建立房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查制度的意義
房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權(quán)對房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀調(diào)查，并將所調(diào)查的狀況信息在處置過程中向相關(guān)權(quán)利人、利害關(guān)系人公示公開的制度。房地產(chǎn)處置前的現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度來建立有以下五方面的意義：
1、維護(hù)司法拍賣的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權(quán)對房地產(chǎn)的信息全面客觀地進(jìn)行調(diào)查，并將所調(diào)查的信息在處置過程中予以公開，解決處置過程中信息不對稱的問題。避免個別了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀的競買人占有優(yōu)勢，也避免不了解現(xiàn)狀的競買人的競買風(fēng)險(xiǎn)，營造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境，維護(hù)了司法拍賣的公信力。
2、保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過公開房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競買人全面了解拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀、減少顧慮，處置價(jià)格也就自然而然地體現(xiàn)市場價(jià)格，避免了評估價(jià)格和成效價(jià)格的過度懸殊。
3、減縮受托拍賣機(jī)構(gòu)暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調(diào)查擬處置的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并要求拍賣機(jī)構(gòu)在處置過程中全面公開，向社會公眾全面展示拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。
4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度建立，執(zhí)行人員就必須對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作全面客觀的調(diào)查，能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵，而進(jìn)行權(quán)錢交易的情況。
5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現(xiàn)狀拍賣，免除了執(zhí)行人員大部分的現(xiàn)狀調(diào)查責(zé)任，但拍賣后給買受人帶來的糾紛不斷，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問題，以及相鄰的糾紛。通過全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠使競買人充分了解標(biāo)的物，同時有效化解司法拍賣后的衍生問題。
三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的原則
執(zhí)行程序中房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查要遵循以下原則：
1、主動、全面調(diào)查原則。在執(zhí)行房地產(chǎn)過程中，應(yīng)依職權(quán)主動調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，防止因責(zé)任心不強(qiáng)、怠于履行調(diào)查義務(wù)而出現(xiàn)意外情況。充分認(rèn)識到現(xiàn)狀調(diào)查不主動就被動。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的全面性，主要體現(xiàn)在調(diào)查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對調(diào)查進(jìn)行全面考慮，采取各種調(diào)查形式統(tǒng)籌調(diào)查。"深度"，就是要對某一職能部門或單位、個人的調(diào)查，預(yù)設(shè)更多的可能性，盡可能一次性全面調(diào)查，加強(qiáng)調(diào)查的質(zhì)量和效率。
2、及時性原則。只有及時調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能盡快將所調(diào)查到的現(xiàn)狀情況提供給評估公司，才能讓相關(guān)權(quán)利人及時完整地參與財(cái)產(chǎn)的評估、拍賣過程，避免評估、拍賣過程中的程序性瑕疵。及時調(diào)查并固定原狀，能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通，虛設(shè)偽造房地產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)。
3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應(yīng)保持中立身份，有責(zé)任全面徹底地調(diào)查現(xiàn)狀情況，并依法保護(hù)包括被執(zhí)行人在內(nèi)的各方權(quán)利人的合法權(quán)益，對權(quán)利人的權(quán)利平等地審查保護(hù)。
4、依靠行政職能部門協(xié)助調(diào)查的原則。房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門，掌握著房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門對解決房地產(chǎn)的問題更為專業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過征詢房地產(chǎn)管理部門的意見，可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風(fēng)險(xiǎn)。
5、現(xiàn)場調(diào)查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就必須堅(jiān)持現(xiàn)場調(diào)查的原則。否則就無從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)和利害關(guān)系人情況。
四、房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查的主要內(nèi)容
1、調(diào)查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在
房地產(chǎn)的存在現(xiàn)狀是調(diào)查其他現(xiàn)狀及進(jìn)行評估、拍賣、變賣、抵債、交付的`前提和基礎(chǔ)。存在現(xiàn)狀是指房地產(chǎn)是否客觀存在，是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應(yīng)前往現(xiàn)場調(diào)查房地產(chǎn)是否與登記事項(xiàng)有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。
(1)調(diào)查核實(shí)實(shí)際現(xiàn)狀與登記的面積、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、地址等事項(xiàng)相吻合。
(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應(yīng)注意物上代位的調(diào)查，如有無替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補(bǔ)償款。如有應(yīng)該及時查封、凍結(jié)、扣劃。
(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應(yīng)由相關(guān)部門出具證明材料。
(4)執(zhí)行人員還須認(rèn)真核對產(chǎn)權(quán)薄未予登記的財(cái)產(chǎn)，如電梯、通風(fēng)管道、消防設(shè)備等。上述財(cái)產(chǎn)是不可分割的附屬財(cái)產(chǎn)，處置前應(yīng)在查封清單中列明，在評估報(bào)告中反映，避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉(zhuǎn)移，或因未釋明買受人競買后投訴。
2、調(diào)查房地產(chǎn)規(guī)劃的現(xiàn)狀
對房產(chǎn)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查有無辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證(俗稱報(bào)建手續(xù))，以及是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。對土地使用權(quán)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。
(1)建筑物有無辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或是否符合報(bào)建內(nèi)容，是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據(jù)。在對房地產(chǎn)處置前，還應(yīng)從房地產(chǎn)檔案中調(diào)取報(bào)建材料特別是平面圖、立面圖、側(cè)面圖等圖紙，與建筑物現(xiàn)場進(jìn)行比對，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨(dú)院的房地產(chǎn)時要特別注意違章建筑的問題。一般來說，這些地方的房產(chǎn)，即使有報(bào)建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣后的糾紛，被執(zhí)行人也可能利用其對違章建筑的實(shí)際占有、使用權(quán)，給買受人設(shè)置障礙。
(2)違章建筑是否拆除應(yīng)視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響，故應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對于不用拆除的違章建筑，應(yīng)及時委托測繪、評估，處置過程中告知買受人可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù);對于需要拆除的違章建筑，可評估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。
(3)有利于評估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評估結(jié)論。執(zhí)行實(shí)踐中，土地使用權(quán)不同的功能規(guī)劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評估價(jià)相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來是工業(yè)用地，現(xiàn)在或?qū)淼囊?guī)劃為商住用地，也會直接影響評估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中，容易忽視調(diào)查宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。所謂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，就是對宗地上將來的地上建筑物規(guī)劃建設(shè)的要求。宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對評估價(jià)及至以后的市場價(jià)影響也是很大的。比如，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評估價(jià)及相應(yīng)的市場價(jià)也會高，反之，就會降低。如果處置裸地，應(yīng)先征求規(guī)劃部門對該宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以利于評估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評估結(jié)論。
(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))是確定無證建筑產(chǎn)權(quán)人的重要依據(jù)。因?yàn)檗k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權(quán)，所以，如果沒有相反的證據(jù)，一般都可以憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))確定無證建筑的產(chǎn)權(quán)人。
(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時，實(shí)物分割必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)。在執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問題，分割也就意味著改變原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以，能否分割應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，以規(guī)劃部門的回復(fù)作為分割依據(jù)。
3、調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)屬狀況
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法院只能對被執(zhí)行人有權(quán)屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權(quán)屬是廣義的權(quán)屬。不僅包括所有權(quán)，亦包括享有其他有交換價(jià)值的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)對拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查。
(1)雖登記在被執(zhí)行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況
(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當(dāng)時未強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)過戶先要進(jìn)行土地過戶，所以，房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過戶的情況下就直接登記在不同的權(quán)利人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。
(3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，在執(zhí)行個人債務(wù)或刑事罰金、沒收個人財(cái)產(chǎn)等案件時，應(yīng)該核實(shí)有無法定的共同所有權(quán)人。
4、調(diào)查房地是否一致的現(xiàn)狀
(1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權(quán)一致，有"房隨地走，地隨房走"的規(guī)定。《物權(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)上的地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓。也就是俗稱的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權(quán)必須一致。
(2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權(quán)不一致的情況。在執(zhí)行實(shí)踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權(quán)人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調(diào)劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權(quán)登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權(quán)登記(對于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權(quán)證的證明;還有一種情況是，沒有任何占用土地的權(quán)屬情況)。
(3)調(diào)查房、地登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對于房、地產(chǎn)權(quán)分別登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下的情況，如果有一產(chǎn)權(quán)人不是被執(zhí)行人，應(yīng)征詢另一方在意見，其同意處置的，一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的，一般不宜一并處置，而應(yīng)改用其他執(zhí)行方式;又如，對于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時，應(yīng)考慮平衡承租人的利益;再比如，對于房產(chǎn)有登記，土地?zé)o確權(quán)登記的，處置后只裁定確認(rèn)房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
(4)對于調(diào)查的房產(chǎn)所占用的土地?zé)o產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)及時向土地管理部門征詢是否可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記，以利于買受人及時辦理過戶。
(5)對于確無法房地一并處置的，可在拍賣過程中告知買受人存在無法辦理過戶登記的風(fēng)險(xiǎn)。
5、調(diào)查房地產(chǎn)占有的現(xiàn)狀
(1)調(diào)查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據(jù)"買賣不破租賃"的原則，應(yīng)區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設(shè)有租賃權(quán)時，可實(shí)行帶租拍賣，也可剔除租賃權(quán)、排除占用后拍賣。此外，如采取帶租約拍賣，對房地產(chǎn)的評估過程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問題，如被執(zhí)行人一個人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠(yuǎn)的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象等多人基于生活所必需而共同占有，則對房產(chǎn)只能查封而不能拍賣處置。
(2)對于無證建筑，調(diào)查占有現(xiàn)狀有助于判斷權(quán)利人。執(zhí)行實(shí)踐中，無證建筑的產(chǎn)權(quán)由于缺乏產(chǎn)權(quán)公示，因此，即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有，仍不應(yīng)直接認(rèn)定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應(yīng)進(jìn)行全面深入的調(diào)查。
(3)調(diào)查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。
一、被執(zhí)行人自己占有;
二、租賃給他人占有;
三、無償由他人占有;
四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;
五、被其他人無理強(qiáng)行占有;
六、因與產(chǎn)權(quán)人存有買賣合同而實(shí)際占有;
七、是空置。
對于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復(fù)雜的情形區(qū)分，除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有，都應(yīng)在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對于第二、第六種的占有形式，必須認(rèn)真深入調(diào)查。因?yàn)閷τ谧赓U占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應(yīng)區(qū)分不同的情形予以判斷。
(3)因租賃合同而占有，應(yīng)嚴(yán)格審查初始占有的時間，防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同，損害權(quán)利人的利益。應(yīng)詳細(xì)調(diào)查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權(quán)設(shè)定后還是設(shè)定前租賃占有。
(4)被執(zhí)行唯一住房應(yīng)調(diào)查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對象的人數(shù)，以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調(diào)查占有的人數(shù)針對的是被執(zhí)行人使用占有的情形，而且被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調(diào)查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問題。
6、調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)的現(xiàn)狀
(1)權(quán)利負(fù)擔(dān)的調(diào)查范圍。在房地產(chǎn)處置前調(diào)查的權(quán)利負(fù)擔(dān)包括法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、物權(quán)化的債權(quán)即租賃權(quán)等。執(zhí)行實(shí)踐中，可能出現(xiàn)的法定優(yōu)先權(quán)主要是建筑工程款優(yōu)先權(quán)、購房者請求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、購房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)，擔(dān)保物權(quán)主要是抵押權(quán)。
(2)調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀的作用。
一、有利于及時保護(hù)相關(guān)權(quán)利人在房地產(chǎn)查封、評估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權(quán)益。各相關(guān)權(quán)利人可作為利害關(guān)系人，享有對評估報(bào)告的異議權(quán)，享有受法院通知于拍賣日到場的權(quán)利;法定優(yōu)先權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人如作為執(zhí)行債權(quán)人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價(jià)格的權(quán)利。
二、有利于及時解決拍賣前應(yīng)解決的權(quán)利沖突。如擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)與租賃權(quán)、用益物權(quán)的沖突;擔(dān)保物權(quán)與購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)之間的沖突，消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)與建筑工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突。
三、有利于相關(guān)權(quán)利人及時主張權(quán)利。如承租權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)承租權(quán)。另外，擔(dān)保物權(quán)人、法定優(yōu)先權(quán)人可直接在執(zhí)行程序中或其通過他法律途徑主張優(yōu)先受償權(quán)。
四、有利于及時確定是有益處置還是無益處置。只有在法院確切調(diào)查清楚了擔(dān)保物權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無益處置。
五、有利于評估公司作出與權(quán)利負(fù)擔(dān)相符的評估結(jié)論。比如，附租約拍賣的房地產(chǎn)，在評估階段就要考慮到所附租約對價(jià)格的影響，特別是長期租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請執(zhí)行人或執(zhí)行債權(quán)人抵債，抵債價(jià)格與抵償?shù)膫鶆?wù)金額不具公平性。
7、調(diào)查權(quán)利限制(查封)的現(xiàn)狀
根據(jù)法律規(guī)定，除征得查封法院同意，上級法院指定執(zhí)行、提級執(zhí)行，法院間委托執(zhí)行外，一般來說，只有查封法院才有權(quán)處置查封的房地產(chǎn)。在執(zhí)行實(shí)踐中，出現(xiàn)無權(quán)處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進(jìn)行了長時間多輪的輪候查封、續(xù)封，多次更換案件承辦人，根據(jù)現(xiàn)有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯誤;二是查封登記機(jī)關(guān)之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續(xù)送達(dá)回證中未備注查封、輪候查封情況。
五、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的建議
1、進(jìn)一步加大執(zhí)行公開力度。執(zhí)行的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過程應(yīng)當(dāng)向社會和當(dāng)事人公開，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應(yīng)向相關(guān)權(quán)利人公開查封、抵押、法定優(yōu)先權(quán)等內(nèi)容，房地產(chǎn)的評估、拍賣的程序和結(jié)果等重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時告知各方當(dāng)事人，全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、釋明瑕疵。
2、建立和完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。國土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門等相關(guān)職能部門應(yīng)協(xié)助法院全面及時查詢有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢有關(guān)工程項(xiàng)目的規(guī)劃審批情況，并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對于被執(zhí)行人正在申請辦理涉案項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)的應(yīng)按法院的協(xié)助執(zhí)行要求，辦理相關(guān)手續(xù)，并向社會批露有關(guān)信息。對法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應(yīng)及時回復(fù)和協(xié)助采取相關(guān)措施。
3、法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)繼續(xù)規(guī)范對房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的程序。針對房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，法院應(yīng)結(jié)合實(shí)際，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，列清房地產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)調(diào)查的事項(xiàng)清單，統(tǒng)一調(diào)查步驟和標(biāo)準(zhǔn)，明確調(diào)查后的公示程序，最大限度地公開公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當(dāng)事人全面了解拍賣標(biāo)的，降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消限購、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計(jì)局xx調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，xx市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會關(guān)注度高。
3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施；對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的`受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少。
《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個人直接利益尚未受影響；另一方面是因?yàn)闆]有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài)；再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加；64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)問題時，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%；有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。
受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時，大家都知曉簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
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